استئجار شقة في القاهرة عام ٢٠٢٦، سواء أكانت مسكنًا عائليًا لسنوات أم شقة مفروشة لعام واحد، يعني في الغالب توقيع عقد إيجار وفق «القانون الجديد»، يتفق فيه المستأجر والمالك على قيمة الأجرة ومدة العقد ونسبة الزيادة السنوية. يشرح هذا الدليل طبيعة هذه العقود، وما تغيّر في عقود الإيجار القديم عام ٢٠٢٥، وما ينبغي أن يتضمنه عقد إيجار الشقة، وكيف تحمي مبلغ التأمين، وما الذي تتحقق منه عند المعاينة. والمعلومات الواردة فيه عامة كما هي في أكتوبر ٢٠٢٦، وليست استشارة قانونية أو مالية، لذا اطلب من محامٍ مستقل مراجعة أي عقد قبل توقيعه.
عقود الإيجار الجديد وعقود الإيجار القديم
بموجب القانون رقم ٤ لسنة ١٩٩٦، تخضع المساكن المؤجرة بعقود جديدة لأحكام القانون المدني، سواء أكانت خالية أم مفروشة. وتُترك قيمة الأجرة وأي زيادة سنوية عليها لاتفاق الطرفين، وكذلك مدة العقد. وأي عقد توقعه اليوم يندرج ضمن هذا النوع.
أما عقود الإيجار القديم فهي العلاقات الإيجارية الأقدم الخاضعة لقانوني إيجار الأماكن الصادرين عامي ١٩٧٧ و١٩٨١. فقد ثبّت هذان القانونان الأجرة عند مستويات منخفضة جدًا، وجعلا إخلاء المستأجر شبه مستحيل، وكثيرًا ما انتقل العقد إلى أسرة المستأجر من بعده. وفي نوفمبر ٢٠٢٤ قضت المحكمة الدستورية العليا بعدم دستورية ثبات أجرة الوحدات السكنية في قانون ١٩٨١.
ما الذي تغيّر في عام ٢٠٢٥
بدأ العمل بالقانون رقم ١٦٤ لسنة ٢٠٢٥ في ٥ أغسطس ٢٠٢٥، وهو يقتصر على عقود الإيجار القديم، ولا يسري على العقود المبرمة بعد ٣٠ يناير ١٩٩٦. وأبرز أحكامه:
- تنتهي عقود الإيجار القديم للوحدات السكنية بعد سبع سنوات من بدء العمل بالقانون، أي في أغسطس ٢٠٣٢، وتنتهي عقود الوحدات غير السكنية المؤجرة للأشخاص الطبيعيين بعد خمس سنوات، ما لم يتفق الطرفان على الإنهاء قبل ذلك.
- ترتفع الأجرة إلى عشرين ضعف الأجرة القانونية الحالية في المناطق المتميزة بحد أدنى ألف جنيه شهريًا، وإلى عشرة أضعافها في المناطق المتوسطة والاقتصادية بحد أدنى ٤٠٠ جنيه و٢٥٠ جنيهًا على الترتيب. وإلى أن تنتهي اللجان المحلية من تصنيف المناطق، يدفع المستأجر ٢٥٠ جنيهًا شهريًا، ثم يسدد الفرق لاحقًا.
- بعد ذلك تزيد الأجرة بنسبة ١٥٪ كل عام.
- يحق للمالك استرداد الوحدة قبل نهاية المدة إذا ظلت مغلقة أكثر من عام دون مبرر، أو إذا كان المستأجر يملك وحدة أخرى صالحة للغرض نفسه.
- يحق للمستأجرين التقدم إلى الدولة للحصول على وحدة بديلة.
ويهم مستأجري القانون الجديد أيضًا قانونٌ ثانٍ هو القانون رقم ١٦٥ لسنة ٢٠٢٥، فبموجبه يلتزم المستأجر بالإخلاء عند انتهاء المدة المتفق عليها، فإن امتنع جاز للمالك أن يطلب من قاضي الأمور الوقتية إصدار أمر سريع بالطرد، ولا يوقف رفع المستأجر دعوى أمام المحكمة تنفيذ هذا الأمر. وقد طعن مستأجرون على بعض مواد القانون رقم ١٦٤ أمام المحكمة الدستورية العليا، لذا تحقق من الوضع الحالي مع محاميك.
ماذا يجب أن يتضمن عقد إيجار الشقة
- الأطراف والوحدة: الاسم الكامل لكل طرف ورقم بطاقته أو جواز سفره، والعنوان الدقيق للشقة، وما يثبت أن المؤجر يملكها أو يحمل توكيلًا عن مالكها. وعروض الإيجار الوهمية شائعة، فاطلب الاطلاع على مستندات الملكية.
- الأجرة وطريقة السداد: القيمة وموعد الاستحقاق ووسيلة الدفع. وكثيرًا ما يطلب الملاك أجرة عدة أشهر مقدمًا، فدوّن أي مبلغ مقدم في العقد واحتفظ بكل إيصال.
- المدة والتجديد: ينتهي العقد محدد المدة بانقضاء مدته دون حاجة إلى تنبيه بالإخلاء. ويعدّ القانون المدني بقاء المستأجر في الشقة بعد انتهاء المدة، بعلم المالك ودون اعتراض منه، تجديدًا للعقد بشروطه الأولى ولكن لمدة غير محددة، فلا تعتمد على ذلك، واتفق على أي تجديد كتابةً.
- الزيادة السنوية: نسبة ثابتة أو معادلة واضحة. وقد ذكرت مستأجرة لموقع Egyptian Streets عام ٢٠٢٥ أن بعض الملاك يقبلون زيادة سنوية قدرها ٢ أو ٥٪، في حين يطلب آخرون ما بين ١٠ و٢٠٪. وفي أرقام شركة JLL للربع الثاني من عام ٢٠٢٦، ارتفعت الإيجارات بنحو ٧٪ في القاهرة الجديدة ومدينة السادس من أكتوبر.
- التأمين: قيمته، وموعد رده وطريقته.
- المرافق والصيانة: ما لم ينص العقد على غير ذلك، يُلزم القانون المدني المؤجر بالترميمات الضرورية وبالتكاليف والضرائب المستحقة على العقار، ويُلزم المستأجر بثمن الكهرباء والغاز والمياه المحسوبة بالعداد، وبالترميمات التأجيرية البسيطة التي يقضي بها العرف. واتفق كذلك على من يدفع رسوم خدمات العقار أو المجمع السكني.
- قائمة المنقولات: في الشقة المفروشة، كل قطعة وحالتها، موقّعة من الطرفين.
- الإخطار والإنهاء المبكر: مدة الإخطار التي يلتزم بها كل طرف وأي شرط جزائي. وإذا خلا العقد من مدة محددة، عدّه القانون المدني منعقدًا للفترة المحددة لدفع الأجرة، يتجدد من فترة إلى أخرى حتى ينبّه أحد الطرفين الآخر بالإخلاء.
مبلغ التأمين وكيف تسترده
قيمة التأمين متروكة لاتفاق الطرفين، والمعتاد أجرة شهر أو شهرين، وقد يطلب بعض الملاك أجرة ثلاثة أشهر. والخلاف حول الخصم من التأمين شائع، فاحمِ حقك منذ اليوم الأول:
- احصل على إيصال موقّع يبيّن المبلغ وشروط رده.
- وثّق حالة الشقة عند الاستلام بصور مؤرخة وقائمة مكتوبة يوقعها الطرفان. فالقانون المدني يُلزمك برد الشقة بالحالة التي تسلمتها عليها، وإذا لم يُحرَّر محضر مكتوب بحالتها افتُرض أنك تسلمتها في حالة حسنة.
- اتفق مع المالك كتابةً على ما يُعدّ تلفًا، تمييزًا له عن الاستهلاك العادي.
- قبل المغادرة، سدّد الفواتير الأخيرة واحتفظ بإيصالاتها وبقراءات العدادات، فكثيرًا ما يطلب الملاك ما يثبت سداد الفواتير قبل رد التأمين.
- سلّم المفاتيح مقابل إقرار استلام موقّع.
إثبات العقد
احرص على أن يكون لعقدك تاريخ ثابت. فبحسب القانون المدني، إذا بيعت الشقة لا يكون الإيجار نافذًا في حق المالك الجديد إلا إذا كان له تاريخ ثابت سابق على البيع. ويمنح قانون الإثبات المحرر تاريخًا ثابتًا من يوم قيده في السجل المعد لذلك، أو من يوم تأشير موظف عام مختص عليه. ويعني ذلك عمليًا أن تطلب من أحد مكاتب الشهر العقاري إثبات تاريخ العقد.
وثمة خيار أقوى هو توثيق عقد الإيجار في مكتب التوثيق بحضور الطرفين. فمنذ تعديل صدر عام ٢٠٠٦، تكون لعقد الإيجار الموثق بحضور أطرافه قوة السند التنفيذي، أي يمكن تنفيذه مباشرة دون اللجوء أولًا إلى المحكمة. وهذا يمنح العقد قوة حقيقية، لكنه يتيح للمالك أيضًا التحرك سريعًا عند التأخر في سداد الأجرة أو عند انتهاء المدة، فاقرأه بعناية. واسأل محاميك عن الطريق الأنسب لك وتكلفته الحالية.
قائمة المعاينة
- المياه: افتح صنابير المياه ورشاش الاستحمام، واسأل هل يعتمد العقار على خزان أو مضخة.
- عداد الكهرباء: اسأل هل هو عداد مسبق الدفع أم عداد تقليدي بفاتورة، واطلع على الفواتير الأخيرة. ويُركَّب العداد الكودي للمباني المخالفة لاشتراطات البناء، ومنذ أبريل ٢٠٢٦ يُحاسَب بسعر موحد رفع قيمة كثير من الفواتير.
- الغاز: تأكد من توافر إمداد منتظم بالغاز للطهي وسخانات المياه.
- المصعد والسلم: تحقق من أن المصعد يعمل وأن أثاثك سيمر بسهولة، فالمصاعد الصغيرة والسلالم الضيقة تجعل نقل الأثاث شاقًا.
- موقف السيارة: إن كان مكان الانتظار مشمولًا بالإيجار، فاذكره في العقد.
- الإنترنت: اسأل عن مقدمي الخدمة المتاحين في العقار، واختبر قوة إشارة الهاتف المحمول داخل الشقة.
- الضوضاء والأمان: زُر الشقة في أوقات مختلفة من اليوم، واسأل عن حارس العقار ورسوم الخدمات الشهرية.
شقة مفروشة أم غير مفروشة
تسري أحكام القانون المدني نفسها على الحالتين. فالشقة المفروشة توفر عليك شراء الأثاث، لكن دوّن في عقد إيجار الشقة المفروشة كل قطعة، وجرّب الأجهزة، واتفق على من يصلحها إذا تعطلت. أما الشقة غير المفروشة فاحسب فيها تكلفة الأثاث والنقل، وحدد كتابةً ما يبقى فيها من تجهيزات، مثل وحدات المطبخ وأجهزة التكييف وسخان المياه.
الإيجار للأجانب
إذا كنت تنوي الإقامة في مصر، فإنك تتقدم بطلب ترخيص الإقامة بعد وصولك، وقد تستغرق الإجراءات أسابيع عدة. وتذكر أدلة صادرة عن مكاتب محاماة ضمن مستندات الإقامة السياحية والإقامة الدراسية عقد إيجار موثقًا في الشهر العقاري وفاتورة كهرباء حديثة، لذا اتفق مع المالك قبل التوقيع على أنك ستحتاج إليهما. وتحدد الإدارة العامة للجوازات والهجرة والجنسية هذه المتطلبات، وقد تتغير، فتحقق منها أولًا. واطلب العقد باللغة العربية مع ترجمة تفهمها، ودع محاميك يراجع النص العربي.
تساعد فيكتوري للعقارات، ومقرها زهراء المعادي، الراغبين في استئجار المساكن وشرائها في القاهرة والقاهرة الجديدة والعاصمة الإدارية الجديدة والساحل الشمالي والعين السخنة. قارن بين المناطق في دليلنا أين تشتري أو تستأجر في القاهرة وعلى الساحل، واقرأ عن القاهرة الجديدة وزهراء المعادي، أو تصفح العقارات المعروضة حاليًا، أو تواصل معنا لترتيب المعاينات.