يشتري كثيرون في مصر مسكنهم الجديد عبر خطة تقسيط يقدمها المطور العقاري: مقدم عند التعاقد، ثم يُسدَّد باقي الثمن على عدة سنوات، وغالبًا ما يحدث ذلك والمبنى لا يزال قيد الإنشاء. يشرح هذا الدليل آلية شراء شقة بالتقسيط في عام ٢٠٢٦، وما المبالغ التي تقع خارج ثمن الوحدة، وما الذي ينبغي التحقق منه قبل التوقيع. والمعلومات الواردة فيه عامة، وليست استشارة قانونية أو مالية، لذا استعن بمحامٍ مستقل لمراجعة استمارة الحجز أو العقد قبل أن تدفع أي مبلغ.
كيف تعمل خطة السداد لدى المطور
تحجز الوحدة، وتوقّع العقد، وتدفع المقدم، ثم تسدد الباقي على أقساط كثيرًا ما تكون ربع سنوية، وإن كانت بعض الخطط شهرية أو سنوية. وبذلك يؤدي المطور عمليًا دور المموِّل بدلًا من البنك. أما التمويل العقاري من البنوك فمسار مختلف يقوم على قرض بفائدة، ولا يتناوله هذا الدليل.
وقد طالت مدد السداد، إذ وجدت شركة Knight Frank أن متوسط فترات السداد في مشروعات الساحل الشمالي بلغ نحو ٧٫٨ سنوات بحلول أغسطس ٢٠٢٦، بعد أن كان نحو ٤٫٥ سنوات في عامي ٢٠٢٣ و٢٠٢٤. وفي سبتمبر ٢٠٢٦ قالت رئيسة الاستشارات الاستراتيجية لأفريقيا في شركة JLL لموقع Enterprise إن خطط السداد التي كانت تمتد من سنتين إلى أربع سنوات في ٢٠١٦ أصبحت اليوم تصل إلى ١٥ سنة. وفي مشروعات الساحل الشمالي التي طُرحت في صيف ٢٠٢٦، طُلب من المشترين مقدم بنسبة ٥٪ أو ١٠٪، يُقسَّم أحيانًا على دفعتين بينهما ثلاثة أشهر، مع مدة سداد تتراوح بين سبع سنوات وعشر، وموعد تسليم متوقع في حدود عام ٢٠٣٠.
وتضيف بعض الخطط دفعات أكبر خلال المدة، مثل ٥٪ عند الاستلام، وقد يستمر السداد في الخطط الطويلة سنوات بعد تسلّم المفتاح. لذا راجع جدول السداد كاملًا، لا قيمة القسط الدوري وحدها.
السعر النقدي أم سعر التقسيط
يحدد المطورون أسعارًا مختلفة بحسب طريقة السداد، ويمنحون خصومات كبيرة لمن يدفع نقدًا (كاش) أو على مدة أقصر. فعلى سبيل المثال، أُعلنت أسعار أحد مشروعات القاهرة الجديدة في سبتمبر ٢٠٢٦ على أساس خطط تصل إلى ١٢ سنة، مع خصم بنسبة ٨٪ لمن يدفع مقدمًا ١٠٪ ويسدد الباقي على ثماني سنوات، و٢٠٪ لمن يدفع المقدم نفسه ويسدد على خمس سنوات، وما يصل إلى ٣٥٪ عند السداد نقدًا دفعة واحدة. اطلب السعر النقدي وسعر كل خطة مكتوبين، وقارن بين المبالغ الإجمالية قبل أن تختار.
مبالغ خارج ثمن الوحدة
- وديعة الصيانة: مبلغ يُدفع مرة واحدة، والغرض منه تغطية صيانة المناطق المشتركة في المجمع السكني. وقد حللت دراسة أعدها أحد مكاتب المحاماة أكثر من ٤٠ عقدًا لمطورين عقاريين، ونُشرت نتائجها في سبتمبر ٢٠٢٦، فرصدت ودائع صيانة تصل إلى ١٠٪ من ثمن الوحدة، ووجدت عقودًا لا تضع قواعد واضحة لحفظ هذه الأموال أو الإفصاح الدوري عن إدارتها. وتحصّل بعض المشروعات الوديعة كاملة عند الاستلام، بينما يسمح غيرها بتقسيطها.
- الجراج والنادي: تحتسب بعض المشروعات ثمن الجراج أو مكان انتظار السيارة ورسوم عضوية النادي بشكل منفصل، بينما يُدخلها غيرها في ثمن الوحدة، فاسأل عن ذلك قبل أن تقارن بين وحدتين.
أما رسوم التسجيل والضرائب وغيرها من التكاليف التي تُدفع مرة واحدة، فتجدها في دليلنا عن تكاليف شراء عقار في مصر.
الشيكات والالتزام بالمواعيد
كثيرًا ما يحصل المطورون على شيكات مؤجلة تغطي الأقساط المقبلة، ويحتفظ كبارهم بشيكات من هذا النوع تبلغ قيمتها مليارات الجنيهات، لذا تعامل مع كل شيك على أنه التزام قاطع. وبحسب قانون التجارة المصري، يكون الشيك واجب الدفع بمجرد تقديمه، حتى لو قُدِّم قبل التاريخ المدوَّن عليه، كما أن إصدار شيك عمدًا دون رصيد كافٍ لتغطيته جريمة يعاقب عليها القانون بالحبس والغرامة أو بإحداهما. فلا توقّع إلا الشيكات التي تثق في قدرتك على تغطيتها، واحتفظ بقائمة بكل شيك تُسلِّمه للمطور.
التأخر في السداد وفسخ العقد
تتوقف عواقب التأخر في سداد أي قسط على ما ينص عليه العقد، فقد يتيح مهلة سماح، أو يفرض غرامات، أو يسمح بإعادة الجدولة، أو يجيز الفسخ مع احتفاظ المطور بجزء مما دفعته. وقد رصدت الدراسة نفسها عقودًا تخصم عند الفسخ ما بين ١٠٪ و٣٠٪ من إجمالي ثمن الوحدة، ومبالغ حجز غير قابلة للاسترداد تصل إلى ٢٥٠ ألف جنيه. وبعد الفسخ قد يُردّ إليك المبلغ المستحق نفسه على أقساط تمتد لفترة طويلة. لذا اقرأ هذه البنود، واستمارة الحجز كذلك، قبل أن تدفع أي مبلغ.
مواعيد التسليم والتأخير
حددت المشروعات المطروحة في ٢٠٢٦ مواعيد للتسليم بعد ثلاث إلى أربع سنوات من التعاقد، والتأخير وارد. ويمنح قرار رئيس مجلس الوزراء رقم ٢١٨٤ لسنة ٢٠٢٢، الذي لا يزال ينظم عمل المطورين في ٢٠٢٦، حقوقًا للمشترين عند تأخر التسليم: فللمطور مهلة سماح مدتها ١٢ شهرًا، يحق لك بعدها وقف سداد الأقساط حتى الاستلام، فإذا تجاوز التأخير ٢٤ شهرًا جاز لك فسخ العقد واسترداد الثمن. غير أن المطالبة بهذه الحقوق قد تطول، ففي أغسطس ٢٠٢٦ نشرت «المنصة» شهادات مشترين واصلوا السداد رغم تأخر وحداتهم سنوات، وفي سبتمبر ٢٠٢٦ بدأت الحكومة حصر المشروعات المتعثرة. كما وجدت دراسة مكتب المحاماة عقودًا تضع سقفًا لتعويض المشتري عن تأخر التسليم لا يتجاوز ٢٪ من ثمن الوحدة، فراجع هذا البند بعناية.
البيع قبل إتمام السداد
يمكنك في كثير من الأحيان إعادة بيع وحدة تحت الإنشاء قبل سداد آخر قسط، لكن ذلك قد يتطلب موافقة المطور، وقد ترتبط به رسوم وقيود زمنية وشروط تتعلق بما سددته من الثمن. وكثيرًا ما يدفع لك المشتري الجديد ما سددته حتى الآن، وأحيانًا مبلغًا إضافيًا يُعرف في السوق بـ«الأوفر»، ثم يتولى سداد الأقساط المتبقية. وقد وجدت دراسة مكتب المحاماة رسوم تنازل تتراوح بين ١٪ و٥٪ من قيمة الوحدة. وينص قانون حماية المستهلك على بطلان أي شرط في العقد يتيح للبائع تقاضي نسبة أو رسوم أو عمولة من ثمن تصرف المشتري في الوحدة أو مقابل هذا التصرف، لذا احرص على فحص بند رسوم التنازل قبل التوقيع. وقد تصعب إعادة البيع أيضًا إذا طرح المطور وحدات جديدة في المشروع نفسه بمقدم أقل ومدة سداد أطول.
وإذا كنت أنت من يشتري وحدة بهذه الطريقة، فاحصل على موافقة المطور المكتوبة على التنازل، وعلى بيان بالمبالغ المتبقية، قبل أن تدفع للبائع.
قائمة التحقق قبل التوقيع
- احصل على مسودة العقد مسبقًا واطلب مراجعتها، فقد وجدت الدراسة مشترين لم يحصلوا على نسخة من العقد قبل التوقيع، خاصة في فعاليات إطلاق المشروعات.
- اطلب الاطلاع على ترخيص البناء، فقانون حماية المستهلك يحظر الإعلان عن حجز الوحدات أو التعاقد على بيعها قبل صدوره.
- تحقق من سجل المطور بزيارة مشروعات سبق له تسليمها والتحدث إلى من اشتروا منه.
- تأكد من أن العقد ينص على الثمن الكامل، وتاريخ كل دفعة وقيمتها، وموعد التسليم، والمواصفات، فقد رصدت الدراسة وعودًا تسويقية شفهية بشأن المزايا ومواعيد التسليم لم تظهر في العقد النهائي.
- دوّن كل مبلغ خارج ثمن الوحدة، من وديعة الصيانة إلى الجراج والنادي ودفعات الاستلام.
- قارن بين ما ستدفعه إذا تأخرت أنت وما سيدفعه المطور إذا تأخر هو، واقرأ بندي الفسخ والتنازل.
- اسأل عن الحساب البنكي الذي تُودَع فيه أموالك، فقرار عام ٢٠٢٢ يُلزم بفتح حساب مستقل لكل مشروع.
- ادفع عبر البنك لا نقدًا، واحتفظ بكل إيصال، واربط الدفعات بتقدم أعمال البناء كلما أمكن بدلًا من سداد معظم الثمن مبكرًا.
إذا كنت تبحث عن شقق بالتقسيط في القاهرة أو شقق للبيع بالتقسيط في التجمع الخامس، فكثير من العقارات المعروضة لدينا يذكر المقدم ونظام الأقساط، كما تعرّفك صفحة القاهرة الجديدة بالمنطقة. ولتوازن بين وحدة جاهزة للسكن وأخرى تحت الإنشاء، اقرأ دليل جاهز للسكن أم تحت الإنشاء، وللتعرف على الإجراءات بعد الشراء راجع دليل تسجيل العقار في مصر. ومن مكتبها في زهراء المعادي، تساعدك فيكتوري للعقارات على الشراء والإيجار في القاهرة والقاهرة الجديدة والعاصمة الإدارية الجديدة والساحل الشمالي والعين السخنة. اتصل بنا أو راسلنا على واتساب على +20 11 1229 7990، أو عبر البريد الإلكتروني hello@victoryrealestateegypt.com.