يُتداول كثير من المساكن في مصر بعقود موقعة لا تُسجَّل أبدًا. ويشرح هذا الدليل، وفق الوضع القائم في أكتوبر ٢٠٢٦، معنى تسجيل الشقة في الشهر العقاري، وما الذي تغيّر في عام ٢٠٢٢، والخطوات الرئيسية والتكلفة، وما يمكن أن يحققه لك عقد البيع الابتدائي أو دعوى صحة التوقيع وما لا يمكن أن يحققه. والمعلومات الواردة فيه عامة، وليست استشارة قانونية أو مالية، لذا استعن بمحامٍ مصري مستقل لمراجعة حالتك.
لماذا لا تزال مساكن كثيرة غير مسجلة؟
لا تنتقل ملكية العقار في القانون المصري إلا بتسجيل البيع. غير أن التسجيل ظل في الواقع العملي إجراءً بطيئًا ومكلفًا وغير واضح الخطوات. فقد كانت رسومه تُحسب نسبةً من الثمن، إلى أن استبدل بها إصلاح عام ٢٠٠٦ رسومًا ثابتة. وقبل عام ٢٠٢٢ كان التسجيل يستلزم عادةً معاينات ميدانية وإثبات تسلسل الملكية وشهورًا من الإجراءات. لذلك اعتمد كثير من المشترين بدلًا منه على العقود الابتدائية والأحكام القضائية والتوكيلات. وعند تعديل القانون في عام ٢٠٢٢، ذكر مكتب أندرسن للمحاماة أن أكثر من ٩٠٪ من العقارات في مصر غير مسجلة.
ماذا يمنحك التسجيل؟
ينص قانون تنظيم الشهر العقاري، وهو القانون رقم ١١٤ لسنة ١٩٤٦، بوضوح على أن الملكية لا تنتقل قبل التسجيل، لا بين البائع والمشتري ولا بالنسبة إلى غيرهما، وأن العقد غير المسجل لا يرتب سوى التزامات شخصية بين من وقّعوه. أما التسجيل فيُثبت ملكيتك في سجلات الشهر العقاري ويجعلها نافذة في مواجهة الغير. ويُعرف العقد المسجل عادةً بالعقد الأزرق.
وتظهر أهمية ذلك عند وقوع نزاع. فإذا بيع المسكن نفسه لمشتريين بعقدين ابتدائيين، فقد قضت محكمة النقض بأن المشتري الذي تسلّمه لا يجوز نزعه من يده وتسليمه إلى المشتري الآخر إلا بعد أن يسجل الأخير عقده ويثبت أفضليته. كما يسهّل التسجيل ما يأتي بعده، فإذا توفي مالك مسجل أمكن لورثته استصدار العقد المسجل بأسمائهم.
ما الذي تغيّر في عام ٢٠٢٢؟
عدّل القانون رقم ٩ لسنة ٢٠٢٢ قانون تنظيم الشهر العقاري، ونُشر في ٦ مارس ٢٠٢٢، وبدأ العمل به بعد ٦٠ يومًا من نشره. واستنادًا إلى نص القانون وملخصات مكاتب المحاماة، جاءت أبرز التغييرات على النحو التالي:
- مستندات أقل: يتضمن الطلب بيانات هوية الأطراف وصفاتهم وسلطاتهم، وخريطة رقمية رسمية تبيّن إحداثيات العقار، وسند ملكية مقدم الطلب، وإقرارًا بالحقوق المقررة على العقار إن وجدت.
- لا حاجة إلى تسلسل الملكية كاملًا: لم يعد مقدم الطلب ملزمًا بتقديم تسلسل الملاك السابقين بأكمله.
- التقديم الإلكتروني: يجوز تقديم الطلب إلكترونيًا إلى جانب التقديم الشخصي، وإن ذكر أحد مكاتب المحاماة في عام ٢٠٢٣ أن الموقع الإلكتروني للشهر العقاري لا يكون متاحًا دائمًا.
- مدة محددة: تُلزم القواعد بإتمام التسجيل أو رفضه خلال ٣٧ يومًا على الأكثر من تاريخ تسلّم الطلب.
- التسجيل بالحيازة: أصبح من الممكن تسجيل الملكية استنادًا إلى حيازة هادئة مدتها ١٥ عامًا، أو حيازة بحسن نية مدتها ٥ سنوات مقترنة بعقد ولو كان غير مسجل. وفي هذه الحالة ينشر الشهر العقاري إعلانًا عن الطلب، وينظر في الاعتراضات، ويعاين العقار.
- عقوبة التزوير: يعاقَب من يقدم محررًا مزورًا بغرض التسجيل بالحبس مدة لا تقل عن سنة وبغرامة لا تجاوز ٥٠ ألف جنيه.
ومع ذلك تبقى الأوراق مهمة. فقد قال محامٍ لإنتربرايز في عام ٢٠٢٣ إن وجود فجوات في تسلسل العقود منذ آخر عقد مسجل قد يستلزم اللجوء إلى القضاء، وإن مدة الأيام السبعة والثلاثين لا تبدأ إلا بعد استكمال جميع الأوراق. كما يوضح مكتب أندرسن أن تسجيل عقد البيع لا ينقل الملكية إلى المشتري إلا إذا كان البائع هو المالك الحقيقي.
الخطوات الرئيسية
- افحص الأوراق أولًا: يراجع محاميك سند ملكية البائع، وكل عقد منذ آخر عقد مسجل، وترخيص البناء أو ما يثبت أن المبنى أقدم من عام ١٩٩٢، وأي مخالفات بناء.
- احصل على الرفع المساحي: يوفر الرفع المساحي الرسمي الخريطة الرقمية والإحداثيات التي يطلبها الشهر العقاري. وفي عام ٢٠٢٣ كان الحجز يتم عبر الموقع الإلكتروني أو الخط الساخن، وتصل الشهادة في نحو أسبوع.
- قدّم الطلب في المأمورية المختصة: يُقدَّم الطلب إلى مأمورية الشهر العقاري التي يقع العقار في دائرتها، ولا تتولى مكاتب التوثيق الموجودة في النوادي والمراكز التجارية تسجيل العقارات. وتصلك رسالة نصية تفيد بقيد طلبك أو عدم قيده.
- اعتماد مشروع العقد: تراجع المأمورية الملف، ثم تؤشر على مشروع العقد بأنه «صالح للشهر».
- تصديق نقابة المحامين: تصدّق نقابة المحامين على العقد مقابل رسم.
- التوقيع والتسجيل: يوقّع البائع والمشتري أمام الشهر العقاري، ما لم يكن مع المشتري توكيل رسمي من البائع. ثم يُسجَّل العقد وتتسلم نسختك المسجلة.
وفي المجمعات السكنية، يصدر المطوّر عادةً عقدًا جديدًا باسمك، وقد يتوقف تسجيل وحدتك على سلامة ملكية المطوّر للأرض. لذا اطلب من المطوّر أن يوضح كتابةً كيف ومتى سيتم التسجيل، واطّلع على دليلنا عن الشراء الجاهز أو تحت الإنشاء.
كم تبلغ تكلفة تسجيل الشقة في الشهر العقاري؟
منذ إصلاح عام ٢٠٠٦، أصبحت رسوم الشهر العقاري نفسها مبالغ ثابتة تتحدد بحسب مساحة العقار، لا نسبةً من ثمنه. وقد تراوح جدول عام ٢٠٠٦ بين ٥٠٠ و٢٠٠٠ جنيه، لكن التقديرات اللاحقة أعلى بعد إضافة الرسوم الأخرى. ففي سبتمبر ٢٠٢٣ قدّر محامٍ تحدث إلى إنتربرايز تكلفة الإجراءات كلها بما بين ٣٠ و٥٠ ألف جنيه، موزعة كالتالي:
- من ٢٠٠٠ إلى ٥٠٠٠ جنيه للرفع المساحي؛
- من ٥٠٠٠ إلى ٩٠٠٠ جنيه رسومًا للشهر العقاري؛
- نحو ١٠٠٠ جنيه لورق العقد الأزرق؛
- تصديق نقابة المحامين بنسبة ١٪ من قيمة العقار، وبحد أقصى ٢٥ ألف جنيه؛
- أتعاب محاميك.
هذه أرقام عام ٢٠٢٣، فاسأل مأمورية الشهر العقاري أو محاميك عن القيم الحالية. أما ضرائب البيع والشراء فليست من رسوم التسجيل، ويشرحها دليلنا عن تكاليف شراء عقار في مصر.
العقد الابتدائي والدعاوى القضائية
عقد البيع الابتدائي
تبدأ بيوع كثيرة بعقد بيع ابتدائي. وهذا العقد يرتب التزامات بين البائع والمشتري، لكنه لا يجعل المشتري مالكًا، فإلى أن يتم التسجيل لا يملك المشتري سوى حق شخصي تعاقدي تجاه البائع، لا ملكية العقار.
دعوى صحة التوقيع
في دعوى صحة التوقيع يطلب حامل المحرر العرفي من المحكمة أن تثبت أن التوقيع عليه صادر ممن نُسب إليه، وهي تستند إلى المادة ٤٥ من قانون الإثبات. وتصفها محكمة النقض بأنها دعوى تحفظية، إذ لا يستطيع الموقّع بعد الحكم فيها أن ينازع في توقيعه. لكن المحكمة لا تبحث فيها صحة البيع أو نفاذه، والحكم لا يثبت أن البائع يملك العقار، ولا ينقل الملكية.
دعوى صحة ونفاذ العقد
أما دعوى صحة ونفاذ عقد البيع فأوسع نطاقًا، لأن المحكمة تبحث فيها العقد نفسه. ولا تُقبل هذه الدعوى إلا إذا شُهرت صحيفتها في الشهر العقاري. فإذا كسبتها وأُشِّر بالحكم وفقًا للقانون، أمكن الاحتجاج بحقك على كل من اكتسب حقًا على العقار بعد شهر الصحيفة. ويقوم تسجيل الحكم النهائي مقام تسجيل العقد في نقل الملكية.
ويمكن للتوكيل الرسمي من البائع أن يتيح لك التوقيع نيابةً عنه أمام الشهر العقاري، لكنه لا ينقل الملكية بذاته.
كيف تحمي نفسك؟
- استعن بمحامٍ خاص بك، مستقل عن البائع والمطوّر والوسيط، واتفق معه على الأتعاب قبل بدء العمل.
- اطلب سند ملكية البائع وسلسلة العقود كاملة حتى آخر عقد مسجل.
- اطلب شهادة عقارية من الشهر العقاري، فهي تبيّن مقابل رسم ما سُجّل باسم شخص معين خلال مدة تحددها، أو تفيد بعدم وجود أي تسجيلات.
- تحقق من وجود ترخيص للمبنى وتسوية أي مخالفات، ومن سداد الضريبة العقارية وفواتير المرافق حتى تاريخ البيع.
- ادفع عبر البنك لا نقدًا، واحتفظ بكل الإيصالات.
- تعامل مع حكم صحة التوقيع على أنه خطوة أولى لا دليل ملكية، وسجّل عقارك بمجرد أن تسمح الأوراق بذلك.
تساعد فيكتوري للعقارات الراغبين في شراء المساكن واستئجارها في القاهرة والقاهرة الجديدة والعاصمة الإدارية الجديدة والساحل الشمالي والعين السخنة، من مكتبها في زهراء المعادي. وإذا كنت تشتري من خارج مصر، فاقرأ أيضًا دليلنا عن شراء عقار في مصر للأجانب. ويمكنك تصفح عقاراتنا المعروضة أو التواصل معنا، مع إشراك محاميك منذ العقد الأول.