نادرًا ما يكون السعر المعلن هو كل ما يكلّفه شراء منزل في مصر. يستعرض هذا الدليل التكاليف الإضافية كما هي في أكتوبر ٢٠٢٦، من الضريبة والتسجيل إلى وديعة الصيانة في المجمعات السكنية، ويختم بمثال حسابي. والمعلومات الواردة فيه عامة وليست استشارة قانونية أو مالية، لذا اطلب من محامٍ مستقل أن يتحقق من كل رقم يخص المنزل الذي تختاره.
ضريبة التصرفات العقارية: على من تقع؟
عند بيع عقار مبني أو أرض معدّة للبناء، تفرض مصر ضريبة بنسبة ٢٫٥٪ على إجمالي قيمة التصرف دون أي خصم، وتُستثنى العقارات الواقعة في القرى وفق شروط يحددها القانون. ويُلزم القانون البائع بهذه الضريبة لا المشتري. وفي أكتوبر ٢٠٢٤ أصدرت مصلحة الضرائب المصرية كتابًا دوريًا يؤكد ذلك، بعدما لاحظت أن بعض عقود البيع تتضمن بندًا يُحمّل المشتري «ضريبة التصرفات»، وأوضحت أن أي اتفاق على خلاف ذلك يخالف أحكام القانون.
ماذا يعني ذلك بالنسبة إليك؟
- الشراء من شركة تطوير عقاري: تسري هذه الضريبة على تصرفات الأفراد، أما الشركات، ومنها شركات التطوير، فتخضع أرباحها للضريبة بدلًا من ذلك، ولذلك لا تخضع لها عملية بيع الشركة لك. وإذا طلب منك عقد المطوّر سداد «ضريبة تصرفات»، فاستشر محاميك قبل التوقيع.
- الشراء من فرد، كشراء وحدة معروضة لإعادة البيع: الضريبة مستحقة على البائع. وبموجب تعديل لقانون الضريبة على الدخل سارٍ منذ ٢٩ يوليو ٢٠٢٦، أصبح أمام البائع ٦٠ يومًا من تاريخ التصرف لسدادها بدلًا من ٣٠ يومًا، وتُحسب على أساس الثمن المدوَّن في العقد ما لم تُثبت مصلحة الضرائب قيمة مختلفة. لذا احرص على أن يتضمن العقد الثمن الحقيقي.
- عند البيع مستقبلًا: ستكون أنت الملزم بسداد الضريبة حين تبيع، وقد أبقى تعديل ٢٠٢٦ على نسبة ٢٫٥٪.
أما بيع المسكن فمعفى من ضريبة القيمة المضافة، إذ ترد الوحدات السكنية ضمن قائمة الإعفاءات منها، بينما تناولت تعديلات يوليو ٢٠٢٦ تأجير بعض المقار المستخدمة في مزاولة أنشطة تجارية.
رسوم تسجيل الشقة في الشهر العقاري
يخضع تسجيل المنزل باسمك لدى مصلحة الشهر العقاري والتوثيق لرسوم. وقد جعل إصلاحٌ أُقر عام ٢٠٠٦ الرسمَ الأساسي مبلغًا ثابتًا يرتفع بزيادة مساحة العقار، لا نسبة من الثمن. وتراوح الجدول المعلن آنذاك بين ٥٠٠ جنيه للعقار الذي لا تتجاوز مساحته ١٠٠ متر مربع و٢٠٠٠ جنيه لما تزيد مساحته على ٣٠٠ متر مربع. وظلت تقارير عام ٢٠٢١ تذكر النطاق نفسه، وأشارت كذلك إلى رسوم أخرى، منها رسم نقابة المحامين على العقد، لذا اطلب من محاميك المجموع الحالي. ويشرح دليلنا عن تسجيل العقارات في مصر خطوات التسجيل.
وديعة الصيانة في المجمعات السكنية
تتضمن عقود بيع الوحدات في المجمعات السكنية (الكمبوندات) عادةً بندًا لوديعة الصيانة، وهي مبلغ يدفعه المشتري إلى المطوّر لتمويل صيانة المناطق المشتركة في المجمع بأكمله.
كم تبلغ؟
يحدد العقد قيمتها، وإليك مثالين مؤرخين: حددتها كراسة شروط هيئة المجتمعات العمرانية الجديدة الصادرة في سبتمبر ٢٠٢٤، لوحدات مشروعات جنة ودار مصر وسكن مصر الحكومية المطروحة للمصريين بالخارج، بنسبة ٨٪ من الثمن تُسدَّد مع الدفعة المقدمة. وفي مارس ٢٠٢٤ ذكرت شركة التطوير العقاري مدينة مصر أن العميل يدفع نحو ٨٪ إلى ١٠٪ من إجمالي ثمن الوحدة عند الشراء.
ما الذي تغطيه، وماذا يقول القانون المصري؟
في تلك المشروعات الحكومية يُصرف عائد الوديعة من خلال شركة تتولى إدارة المشروع وصيانته ونظافته وأمنه، إلى أن يُنشأ اتحاد للشاغلين. أما المشروعات المقامة على أراضٍ خصصتها جهات الدولة أو شركات تملكها الدولة، والتي يجري تنفيذها بعد يونيو ٢٠٢٢، فيقضي قرار لرئيس مجلس الوزراء بإيداع أموال الصيانة في حساب مستقل وقصر استخدامها على الصيانة والتشغيل، على أن تُسدَّد رسوم الصيانة من عائد الوديعة ويتحمل المشترون أي فروق. غير أن محامي مكتب أدسيرو أشاروا في نوفمبر ٢٠٢٥ إلى أن كثيرًا من بنود هذا القرار لا يُطبَّق فعليًا.
وقد أوضح مكتب المحاماة المصري سليمان وحشيش وشركاه عام ٢٠٢١ أن بند وديعة الصيانة يُعد عقد وديعة وفق القانون المدني، إذ يتسلم المطوّر المال لغرض محدد ويلتزم بالمحافظة عليه، وقد يعرّضه استخدامه في غير هذا الغرض للمساءلة الجنائية. ووفق قانون البناء، يلتزم السكان والمطوّر بتأسيس اتحاد للشاغلين متى بلغ عدد السكان نسبة محددة، ويؤسس الاتحاد بدوره شركة لإدارة المجمع وصيانته.
الفروق اللاحقة
قد لا تكون الوديعة آخر ما تدفعه. فكراسة الشروط الحكومية لعام ٢٠٢٤ تُلزم المشتري بسداد أي فروق سنويًا، وذكرت مدينة مصر أن المطوّر يبدأ بعد بضع سنوات من الشراء في المطالبة بفروق في مصروفات الصيانة. لذا اسأل قبل التوقيع:
- كم تبلغ الوديعة، ومتى يحين موعد سدادها؟
- من يحتفظ بها، وفي أي نوع من الحسابات، ومن يقرر أوجه إنفاقها؟
- هل يمكن مطالبتك بفروق لاحقة، وكيف تُحسب؟
- متى تنتقل الإدارة إلى اتحاد الشاغلين؟
- في حالة إعادة البيع، هل سُددت الوديعة كاملة، وهل تبقى مرتبطة بالوحدة؟
العدادات والمرافق ورسوم المطوّر
اطلب قائمة مكتوبة بكل رسم يُضاف إلى الثمن. ففي كراسة الشروط الحكومية نفسها لعام ٢٠٢٤، يسدد المشتري عند التعاقد مصاريف التعاقد المقررة ومصاريف المرافق الخاصة بالوحدة، مثل عدادات الغاز والكهرباء والمياه. وقبل الاستلام يسدد ١٪ من الثمن مصاريف إدارية و٠٫٥٪ لمجلس أمناء المدينة، كما يدفع مقدمًا عند التعاقد قيمة تقديرية قدرها ١٪ من الثمن لأعمال الصيانة في العام الأول. ولا يجوز هناك التنازل عن الوحدة للغير إلا بموافقة كتابية من الهيئة وبعد سداد كل المستحقات حتى تاريخه والمصاريف الإدارية المقررة. واطلب من مطوري القطاع الخاص قوائمهم الخاصة، واطّلع على دليلنا عن شراء منزل بالتقسيط في مصر لمعرفة خطط السداد.
وفي حالة إعادة البيع، تأكد من أن البائع سدد فواتير المرافق والضريبة العقارية السنوية حتى تاريخ البيع.
عمولة الوسيط وأتعاب المحامي
- عمولة الوسيط أو السمسار: تختلف ترتيباتها من حالة إلى أخرى، فاتفق كتابةً على من يدفعها وكم تبلغ ومتى تُستحق، قبل أن تقدم أي عرض.
- أتعاب المحامي: اتفق عليها قبل بدء أي عمل، واطلب من محاميك أن يراجع بقية تكاليف الشراء أيضًا.
التكاليف بعد الانتقال إلى المنزل
- الضريبة العقارية السنوية: وفق قانون سارٍ منذ ٣ أبريل ٢٠٢٦، تبلغ الضريبة ١٠٪ من القيمة الإيجارية السنوية المقدَّرة للمسكن بعد خصم ٣٠٪ مقابل التكاليف. ويُعفى مسكنك الرئيسي حتى قيمة إيجارية سنوية قدرها ١٠٠ ألف جنيه، وهو ما تعادله مصلحة الضرائب العقارية بقيمة سوقية تبلغ ٨ ملايين جنيه، ولا يخضع للضريبة إلا ما يزيد على ذلك. أما المسكن الثاني فيخضع للضريبة بالكامل.
- مصروفات الخدمات: ضع في حسابك رسوم الصيانة السنوية أو الفروق، إلى جانب الوديعة.
الانتقال والتشطيب والتأثيث
خصص ميزانية للانتقال والأثاث والأجهزة المنزلية. وإذا لم تكن الوحدة كاملة التشطيب، فاحسب كلفة أعمال التشطيب قبل أن تلتزم، وفي المنزل القديم اترك هامشًا للإصلاحات.
مثال حسابي
هذا مثال توضيحي بأرقام تقريبية، وليس عرض سعر. لنفترض أنك اشتريت شقة جديدة في مجمع سكني من شركة تطوير عقاري بثمن ٥ ملايين جنيه.
- الثمن: ٥ ملايين جنيه.
- وديعة الصيانة بنسبة ٨٪: ٤٠٠ ألف جنيه، وبنسبة ١٠٪ تبلغ ٥٠٠ ألف جنيه.
- ضريبة التصرفات العقارية: لا شيء عليك، لأن البائع شركة.
- التسجيل: رسم ثابت يتحدد بالمساحة إضافة إلى رسوم أخرى، واطلب المجموع من محاميك.
- العدادات ورسوم المطوّر والمحامي وأي وسيط والانتقال والتأثيث: وفق ما يُعرض عليك أو يُتفق عليه كتابةً.
وبذلك ستحتاج إلى نحو ٥٫٤ إلى ٥٫٥ مليون جنيه قبل التسجيل والبنود الأخرى، بزيادة تتراوح بين ٨٪ و١٠٪ على الثمن. ولو كانت الشقة نفسها إعادة بيع من فرد، لاستحقت على البائع ضريبة تصرفات بنسبة ٢٫٥٪ من ٥ ملايين جنيه، أي ١٢٥ ألف جنيه. وهذه تكلفة يتحملها البائع، لكن تحقق مما إذا كانت وديعة الصيانة قد سُددت من قبل، وكيف يراعيها الثمن.
تساعد فيكتوري للعقارات، من مكتبها في زهراء المعادي بالقاهرة، الراغبين في شراء المساكن واستئجارها في القاهرة والقاهرة الجديدة والعاصمة الإدارية الجديدة والساحل الشمالي والعين السخنة. وتوضح كثير من إعلانات وحداتنا الدفعة المقدمة والأقساط. وإذا كنت ستشتري بصفتك أجنبيًا، فاقرأ أولًا دليلنا عن شراء عقار في مصر للأجانب، لأن هناك قواعد تحكم طريقة الدفع. وحين تكون مستعدًا، تواصل معنا.